Покупката на имот струва много пари и е най-голямата сделка, която в повечето случаи сключват хората през живота си. Стремежът разходът да е колкото може по-малък, е разбираем, но той прави купувача силно уязвим. Един от вариантите, в които при наглед изгодна покупка рискувате да загубите много пари, е когато се съгласите да се изповядва сделката по данъчната оценка на имота.
Все по-често купувачите се информират предварително за етапите и особеностите на протичане на сделката за покупка на имот. Но повечето от тях продължават да подценяват вероятността за измама или пък смятат, че щом мине прехвърлянето, нищо лошо не може да се случи.
Какви са потенциалните рискове при покупка на имот
Нотариалните актове се съставят и подписват от нотариусите на базата на предоставените им документи. А в тях може да има грешки. Обикновено те са допуснати неволно от служителите, оформили документите. Но е възможно също да им е предоставена невярна информация или самият документ впоследствие да е бил фалшифициран.
Каквато и да е причината, крайният резултат може да се окаже неблагоприятен за вас. При това в някои случаи той може да е отстраним чрез поправка на нотариалния акт, но може да се окаже, че нежеланите последици са неотстраними. Поради това понякога нотариусите включват в самия нотариален акт клауза за неустойки, които продавачът дължи на купувача, в случай, че сделката се обяви за недействителна, а той бъде съдебно отстранен от имота. Но ако се стигне дотам, е по-вероятно неустойката да бъде определена от съответния съд, независимо какво е написано в договора.
Примери за грешки, водещи до евикция
„Евикция“ е правен термин и означава съдебно отстраняване от обекта. До тази мярка може да се стигне, например когато:
· Един от съпрузите продава имота без съгласието на другия. Възможно е, ако бракът е сключен в чужбина и не е регистриран у нас. Съответно в представеното удостоверение за семейно положение фигурира „неженен“.
· Оказва се, че има наследници, невключени в удостоверението за наследници.
· Инвеститорът е „сгрешил“ и ви е продал апартамент на някой от обезщетените собственици.
· Плащате имота със собствени средства в деня на изповядване на сделката пред нотариуса. Той ви прехвърля собствеността върху имота, но вие ще получите нотариалният акт едва след като е вписан в Агенцията по вписванията – след поне 3 дни. Те са достатъчни имотът да бъде ипотекиран или продаден отново.
Във всички тези случаи се стига до обявяване на сделката за недействителна. Вие ще бъдете отстранени от имота и обезщетени на базата на сумата, вписана в нотариалният акт и ако това е данъчната оценка на имота, Вие ще получите само част от цената, която сте платили и няма да можете да претендирате за остатъка.
Защо да не изповядате сделката по данъчната оценка
Данъчната оценка е допустимият минимум, върху който се плащат таксите по сделката. Тя няма отношение към цената на имота, която е предмет на свободно договаряне. В някои случай е възможно цената да е и под данъчната оценка.
Нека да сметнем – струва ли си да поемате риска да запишете в нотариалния акт данъчната оценка на имота? Да речем, че купувате имот за 100 000 лв., който има данъчна оценка за 40 000 лв. При вписана реално платена цена общата сума на разходите по прехвърляне – такса вписване, нотариални такси и местни данъци – ще е 3000 лв. По данъчна оценка сумата ще е 1200 лв. Решете сами, струва ли си за 1800 лв. да поемате рискове за 100 000 лв. при евентуално разтрогване на сделката. Още повече, че тази практика е и противозаконна. При цена до 100 000 лв. продавачът не дължи данъци при първи продаден за календарната година жилищен имот.
Тъй като обикновено купувачите заплащат разходите по прехвърляне, те са тези, които най-често искат сделката да бъде изповядана по данъчна оценка с цел да намалят разходите си. Ако вие сте продавач, трябва да имате предвид, че при евентуална проверка няма да можете да докажете откъде имате тези пари. Често се практикува остатъка по сумата да се преведе като заплащане за ремонт и обзавеждане. В този случай обаче продавачът отново ще трябва да декларира този приход и да плати 10% данък печалба върху тази сума. Виждате, че правейки услуга на купувача, правите още по-лоша услуга на себе си.
Ако Вие сте купувачът и се наложи по някаква причина да продадете имота скоро след като сте го купили, ще установите, че не е толкова лесно да се намери друг купувач, който да иска да поеме този риск. Тогава Вие или ще сте ограничени до много по-малък брой купувачи и ще се наложи да приемете неизгодни условия по сделката, или ще ви се наложи да платите данъка си върху печалбата от разликата на цената, при която сте купили имота и тази, на която го продавате.
Когато отсрещната страна настоява да обявите като цена данъчната оценка, замислете се. Ние категорично ви съветваме да не го правите. А ако ви е нужна консултация и помощ при покупката на имот, обадете ни се! Очакваме ви в Агенция за недвижими имоти Invest Time, Варна.
Ако статията "Защо да не изповядате сделка по данъчна оценка Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
