Сделките с недвижими имоти в България протичат основно в два етапа: подписването на предварителен договор за покупко-продажба и сключването на сделката с нотариален акт.
Като се има предвид високата цена на имотните сделки, практиката налага предварителното сключване на договор за покупко-продажба. Чрез него двете страни договарят предварително условията по сделката преди нейното реално осъществяване.
Трябва да знаете, че предварителният договор за покупко-продажба не дава право на собственост. Това става едва след като се изповяда сделката пред нотариус и ви се връчи нотариален акт. Основната цел на предварителният договор е да се обезпечи като цяло сделката и да се подготвят нещата за сключване на окончателен договор за покупко-продажба – уговарят се какви да са сроковете по изпълнението и изплащането, каква да бъде крайната цена, условията, задълженията и правата на всеки един от страните и други важни подробности.
Необходимо ли е сключването на предварителен договор преди покупко-продажбата на недвижим имот?
В днешно време е доста рисковано за купувачите да прескочат стъпката с подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Като цяло предварителният договор притежава изцяло практически характеристики.
Една от тях са гаранциите. Чрез предварителният договор продавачът се задължава да предостави на купувача удостоверение, че върху продаваният недвижим имот не са възложени запори, възбрани, ипотеки, права на ползване от трети лица и други. В случай, че продавачът не изпълни тази част от сделката, това може да бъде основателна причина за разваляне на сделката.
Обикновено след подписването на предварителен договор се слага край на предлагането на избраният имот. За да се случи това, купувачът често е длъжен да обезпечи продавача чрез предварително уговорен процент от общата цена по сделката. Това е така наречената „отметнина“ или капаро. Ако купувачът не успее да изплати предварително уговорената цена в срок, продавачът може да задържи изплатеното капаро до момента. В случай, че продавачът не прехвърли по задължение имота посредством нотариален акт, пред купувача се появява правна възможност да има претенции за изплатеното капаро и да поиска продавача да му я изплати в двоен размер.
Предварителният договор дава и известни плюсове на купувача. Например, ако не разполага с уречената сума по сделката може да я разсрочи докато набави цената на куп. В практиката много купувачи използват точно предварителният договор за покупко-продажба и чрез него кандидатстват за ипотечни кредити. Така банките и кредитните институции се съгласяват, с условието да бъде вписана ипотеката на имота за тяхно обезпечение.
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – Правна уредба
Правната уредба на предварителният договор за покупко-продажба е вписана в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите) ЗЗД и чл. 362-364 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК). Той се отличава от окончателният договор по това, че не е необходимо да бъде в нотариална форма, а само в писмена. В предварителният договор е необходимо да бъдат включени всички предварителни уговорки около сделката – сума, начин на разплащане, срокове за окончателно изповядване на сделката и други условия.
При предварителният договор за покупко-продажбата не отпада изискването продавачът да докаже собствеността си над имота. Подобно изискване има и при окончателното изповядване на сделката преди сключването на нотариален акт. От своя страна предварителният договор е просто обещание за продажбата на даден недвижим имот. Предварителни договори се сключват и при така наречените „сделки на зелено“. Дадено лице, например строител, предприемач или изпълнител поема задължението да построи сграда (недвижим имот) и след въвеждането й експлоатация с Акт 16 да прехвърли собствеността върху купувача, който предварително е уговорил условията за сключването на окончателния нотариален акт.
Какво е необходимо за да бъде предварителният договор за покупко-продажба действителен?
Необходимо е продаваният имот да бъде строго индивидуализиран. Според Върховният касационен съд на Република България даден имот е индивидуализиран само тогава, когато са описани не само площта и помещенията, но и неговите граници. Това е така, по простата причина, че имотът не е само помещения, а и площ от граници в съседство около имота. Сега ще ви дадем пример, за да ви стане това правило по-ясно:
Да речем, че искате да си закупите апартамент и подписвате предварителен договор за покупко-продажба. Той трябва да съдържа какъв е номера на апартамента, на кой етаж е, каква е неговата площ, включва ли гараж, пълно описание на прилежащите към апартамента помещения, посочват се кои са идеалните части, както и какво се намира около апартамента в съседство.
Необходимо е да знаете, че всеки от участниците в предварителният договор може да го обяви за окончателен, когато смята че е изпълнил своите условия по сделката. Когато това се случи, следва да се сключи окончателен договор в нотариална форма, заверен от съда, в който се намира недвижимият имот.
Добре е когато сключвате подобни договори да се консултирате с адвокат, който да състави или поне провери упоменатото преди да сложите вашият подпис. Това от своя страна ви предпазва от множеството рискове, които могат да се спотайват при сделките с недвижими имоти.
Ако статията "Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
