Правните взаимоотношения между наемодател и наемател се уреждат от Закона за задълженията и договорите, член 228 – 239, и касаят всеки наем – както на недвижим имот, така и на движими вещи. Но днес ще ви обърнем внимание на важните моменти при сключването на договора за наем на имот.
Какво представлява договорът за наем
Всъщност – всяко споразумение между две страни, при което едната отдава, а другата наема определен недвижим имот, представлява договор за наем и влече съответните права и задължения за всяка от тях. С него се уточнява видът, предназначението, местонахождението, състоянието на недвижимия имот и наемът, който ще заплаща наемателят.
Съвсем не е задължително да е в писмена форма.
Защо тогава специалистите настояват, че договорът трябва да е писмен
Защото ако в един момент наемодателят или наемателят се почувстват ощетени и потърсят правата си в съда, те много трудно могат да докажат правотата си без писмен документ. Затова, особено ако договорът е за срок, по-дълъг от една година, най-добре да е писмен. Това ще гарантира правата ви, независимо дали отдавате или наемате имот.
Защо договорът за наем трябва да се впише в Имотния регистър
Ако искате максимална сигурност, когато наемате жилище за семейството си или помещения за стопански цели за повече от една година, настоявайте договорът да бъде вписан в партидата на имота в Имотния регистър, Агенция по вписванията. Така се защитавате в случай на продажба на имота. Вписаният договор, според чл. 237 от ЗЗД, превръща новия собственик в наемодател и го задължава с вече съществуващите уговорки. Устната договорка и писменият, но невписан договор, не задължават новия приобретател на имота.
Кой може да отдава имот под наем и за какъв срок
Договорът за наем може да бъде сключен от законния собственик на имота или упълномощено от него лице, което управлява имота. Разбира се, двамата имат различни правомощия.
Максималната продължителност на договора за наем, сключван от собственика, според ЗЗД, чл. 229, може да е 10 години. Изключения се правят за търговски сделки с търговец във връзка със занятието му. Каквито и да са други уговорки за по-голяма продължителност нямат правна сила и се свеждат до законово определените 10 години.
В същото време обаче той може да е безсрочен. Това обикновено се случва по двустранна уговорка или когато писменият договор за наем изтече, наемателят продължи да ползва имота, както и досега, а наемодателят е информиран и не възрази на това.
Упълномощеното да управлява имота лице може да сключи договор за наем максимум за три години. И отново – независимо от уговорките – той ще има правна сила само за 3 години както е по закон.
Минимален срок няма.
- Основни права и задължения на наемодателя и наемателя
- Задължения и права на наемодателя
- Основно задължение на наемодателя е да осигури предаването на имота във вид и състояние, нормално за употребата, за която е нает, освен ако не е договорено друго.
Ако вие отдавате имот, в задълженията ви е също да осигурите на наемателя си необезпокояваното му използване. Това ще рече, че не можете да
- влизате в имота без негово съгласие;
- извършвате ремонт, който му пречи да го използва по предназначение;
- го отстраните чрез принуда;
- отдавате имота повторно под наем, докато вече съществуващите наемни правоотношения са все още в сила.
Ваше задължение е да предотвратите намесата на трети лица, която би попречила на наемателя ви да използва наетия имот.
Не сте задължени да приемате за своя сметка луксозни подобрения, но пък сте длъжни да приемете ремонти и подобрения, необходими за нормалната употреба на имота (жилището). Също така носите отговорност за проявени по-късно скрити недостатъци, но не и за такива, за които наемателят е знаел, или е трябвало да забележи при огледа.
При действия в разрез със закона срещу вас могат да бъдат предприети правни действия за търсене на отговорност.
Основното ви право е да получавате договорения наем в уточнения срок, както и да получите след края на договора имота си в изправно състояние и годен за употреба.
Задължения и права на наемателя
Главното задължение на наемателя е да плаща в уговорения срок уговорения наем. Освен това, ако вие наемате имота, ваш ангажимент са разходите, възникващи в процеса на обичайната употреба – за вода, ток, отопление, телефон и т. н. Възможно е те да бъдат част от договорения наем, но обикновено не се прави, защото конкретните суми силно варират според сезонните, климатичните условия, спецификите на потреблението и др. Дължите и разноските по поддръжката на общите части, ако имотът е част от етажна собственост. В такъв случаи сте задължени също – според изискванията за Закона за договорите и задълженията – да изпълнявате наредбите по реда и управлението на етажната собственост.
Друго важно задължение, когато сте наемател, е да използвате имота по предназначение и съгласно уточненията в договора – примерно – когато наемете жилище, не можете да го използвате като фризьорски салон.
Освен това трябва да поддържате имота и да поемете разходите по дребните повреди, настъпващи неминуемо при нормалната му употреба. Например:
- повреди на кранове и брави;
- запушване на комини;
- захабяване и зацапване на стените и др.
При изтичане на договора сте длъжни да го върнете в състоянието, в което сте го получили. При щети дължите обезщетение, ако не докажете, че те са следствие на причини, независещи от вас и/или семейството ви. Длъжни сте да информирате собственика, когато се случат непредвидими повреди или посегателства върху имота му. В противен случай може да се наложи да ги поправите или да платите обезщетение за тях.
Важно ваше право е, ако имотът не е предаден в договорения вид, да поискате
- той да бъде приведен в очакваното състояние;
- да бъде намален уговореният наем;
- да развалите договора.
Може също да поискате от наемодателя да извърши определени ремонтни дейности за подобряване на условията в имота за сметка на наема или да ги извършите сами след постигане на съгласие с него.
За да си спестите главоболия настоявайте да бъде съставен и подписан приемо-предавателен протокол, който отразява фактическото положение на нещата към началото на договорните отношения. Такъв е добре да се състави и при приключването им. Той пък ще отразява състоянието на имота към момента на издаването му.
Възможности за допълнителни уговорки
Освен произтичащите от ЗЗД клаузи, в договора за наем могат да се включат и други, договорени от заинтересованите страни. Те могат да уточняват реда за
- поправки и ремонти в имота;
- допълнителни права и задължения;
- възможност за преотдаване от наемателя;
- неустойки и разрешаване на евентуалните спорове и т. н.
Прекратяване на договора за наем
Обикновено това се случва с изтичане на уговорения срок. В самия договор може да се предвиди възможност за прекратяване чрез едностранно писмено предизвестие.
Според член 238 от Закона за задълженията и договорите: „ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден.“
Договорите за наем се прекратяват също по взаимно съгласие или едностранно при нарушение на договореностите от другата страна.
Предстои ви наемане на имот или пък отдавате жилище под наем? Потърсете ни! Ние сме агенция за недвижими имоти Investtime във Варна. Не само ще ви помогнем да намерите подходящ имот или наемател, но и ще ви предложим професионално изработените договори за наем от нашите партньори – юристи.
Ако статията "Договор за наем – защо да подписваме такъв Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
