Дори да имате опит в покупката и продажбата на имоти, ако не сте минали лично през покупката на апартамент в строеж, вероятно и представа нямате, колко много са подводните камъни в този случай. За да избегнете главоболни проблеми след покупката, добре е преди това да си отваряте очите широко и да проверявате внимателно и многократно всяка информация за имота.
Кой е строителят и кой – инвеститорът
Често това са различни лица.
За строителя
Важно е да уточните какъв опит има, какво е качеството на работата му. Потърсете и вижте други сгради, издигнати от него, говорете с клиентите му, които вече живеят в неговите апартаменти. Попитайте коректен ли е в отношенията си и откъде можете да очаквате неприятни изненади.
Проучете как финансира строежите си. Бъдете особено внимателни, ако стане ясно, че работи с кредити срещу ипотека на апартаментите, за един от които вие вече правите вноски.
За инвеститора
Това, че няма особен опит със строителството на жилищни сгради, не е чак толкова притеснително. Важното е какъв е основният му бизнес и как е позициониран той. Дали влага свои или кредитни средства, дали е известен като грижлив стопанин. Накратко – контролира ли строго за какво се харчат парите му, свикнал ли е да довежда всичко до успешен край.
Какво още трябва да знаете
Какъв е статутът на терена и постройката
Опитайте се да проверите документацията, свързана с възникване на строителството: нотариален акт за земята, апорт или учредяване право на строеж; регулация, удостоверения и разрешителни; строителни книжа, протоколи и актове за всеки завършен етап от строителството.
Много е важно дали върху земята под сградата има тежести, защото при учредяване на правото за строеж те се прехвърлят и върху предстоящия строеж. Проверете за тежести самата сграда.
Характеристики на избрания имот
Сега е времето да разберете каква точно е застроената площ на избрания имот и как се изчислява – какво влиза в нея. Полагат ли му се складови помещения и какви, ще ползвате ли общи помещения? Какъв идеален дял от общите части се пада на вашия апартамент и какво точно се включва в тях? Осигурени ли са паркоместа и ще станете ли собственик на идеални части от земята? Предвижда ли се професионално управление на сградата?
Плащането при покупка на жилище на зелено
То обикновено е разсрочено и се договаря в индивидуални преговори с всеки купувач. Твърде вероятно е схемата, която ви изглежда много изгодна, да доведе до нарастване на крайната сума за плащане, затова смятайте добре.
Също имайте предвид, че банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се самофинансирате. Проучете добре условията на вашата банка. Това ще определи и крайния вариант за разсрочване на плащането.
Кога реално ставате собственик на имота
По принцип това се случва или преди получаване на Акт 14, или едва когато изплатите цялото си задължение според предварителния договор.
Рискът на предварителните договори
Според нашите закони тези договори не се вписват и ще разчитате на добросъвестността на продавача – няма как да разберете, дали вече няма и друг за същия имот.
Когато имотът е ипотекиран
Възможно е строителят (инвеститорът) да работи с кредит срещу ипотека. Ако в един момент той спре да погасява заема си, банката е в правото си да продаде имота чрез публичен търг. Това носи много сериозен риск да загубите всичко, платено до момента. Затова съветите да проучвате добре продавача съвсем не са признак за параноя.
Когато имотът е ипотекиран, правилното решение е да настоявате в преговорите да се включи и кредитиращата банка. Така ще сте сигурни, че при плащане от ваша страна, средствата ще отидат за заличаване на ипотеката.
Ако сте много добри в преговорите и убедите продавача да ви прехвърли собствеността преди още да сте внесли цялата договорена сума, то той трябва да преипотекира само незаплатената част от имота. За целта отново трябва да включите в преговорите и банката, за да вдигне тя първата ипотека и рискът за публична продан на имота да остане много по-малък.
Още по-сложно става, ако и вие работите със заем, и то от различна банка. Тогава в преговорите ви със строителя ще се намеси и тя.
Всяко усложнение е потенциален риск от загуба и/или дългосрочни сериозни неприятности. Затова, когато купувате жилище в строеж, е много важно да ангажирате добре подготвени специалисти. Екипът на агенция за недвижими имоти „Invest Time“ има натрупан професионален опит в подобни казуси и ще ви бъде отличен помощник.
Предимствата, когато купувате жилище в строеж
По-големите рискове в този случай се компенсират от облекчението на разсроченото плащане, от възможността да следите лично и да влияете донякъде върху качеството. При покупка на имот в по-ранен етап от строителството имате възможност за избор на по-хубав апартамент, етаж или изложение, както и възможност да закупите имота на по-добра цена.
Качеството на строителството е решаващ въпрос при всяка покупка на имот, но при завършените няма как нещата да бъдат проследени така, както при тези, които са в строеж.
- Натрупайте лични впечатления как се изпълняват грубият строеж и довършителните работи – като труд и влагани материали.
- Обърнете внимание как се монтират ВиК и електроинсталациите, отоплителните, климатизиращи и вентилационни системи.
- Разберете с какви профили и с какъв стъклопакет ще е дограмата.
- Огледайте как се правят топло- и хидроизолациите. Попитайте какво се влага във вътрешните и външни замазки и мазилки.
Проследете дали реалното архитектурно разпределение е като това в скицата, която имате, отговарят ли материалите и изпълнението на критериите за лукс, ако плащате за такъв. Всичко това, заедно със степента на завършеност, пряко ще определи цената, която ще платите накрая, така че приемете тези ангажименти присърце.
Можете да се договорите желаните преустройства да бъдат направени сега, вместо да разбивате после. Същото важи и за довършителните работи.
Когато купувате имот, в който има преустройства
Какво значи „екзекутив“
Според чл. 175 от ЗУТ от 2001 г. „Екзекутивната документация съдържа пълен комплект чертежи за действително извършените строителни и монтажни работи и протоколи за скрити работи.“ Тя трябва да е заверена от авторския и строителния надзор и одобрена от органа, издал разрешението за строеж.
За всяко узаконено отклонение от проекта – особено когато става дума за усвояване на балкони и тераси, преместване на бани, промени в покрива – трябва да има екзекутив. Липсва ли такава документация, рискът от последващи проблеми си остава за ваша сметка. Ако тя е създадена след първоначално одобрените книжа за строежа, по нея можете да разберете как преустройството на имота се е отразило на квадратурата му и на идеалния му дял от общите части на сградата.
Този въпрос особено често се среща при жилищата от края на 90те и началото на новия век. На последните етажи имотите са с тераси, понякога по-големи по площ от самите имоти. Имайте предвид, че дори по документ те да са част от купувания апартамент, по статут могат да са едновременно и покрив за жилищата отдолу, а това носи ограничения.
Подобно на терасите, които са едновременно и покрив, сложен е въпросът и при къщите в затворените комплекси и/или жилищата на партерните етажи със собствен двор. При тях трябва да се уточни как са дефинирани границите на ползване, дали дворът по статут не е всъщност тераса, реални или идеални дялове земя се прехвърлят с имота и т. н. Това ще спести неясноти и разправии със съседи, съсобственици и купувачи.
Потърсете ни, ако всичко, казано дотук ви се струва твърде сложно!
За нас – екипа на агенция за недвижими имот „Invest Time“ – това е ежедневие. Ще се Ви помогнем!
Ако статията "Какви са проблемите при покупка на жилище в строеж Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
