Жилищните комплекси от затворен тип са вече част от нашата реалност. Те предлагат по-добри условия за живот и по-висока сигурност и затова са много харесвани. В същото време поставят много въпроси относно управлението си.
Законът за етажната собственост и жилищните комплекси от затворен тип
Всъщност законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е доста лаконичен. Задоволява се да каже, че става дума за особен режим на управление на общите части и допълва в чл. 2, ал. 1: „Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти“. В следващата алинея е допълнено, че въпросният договор трябва се впише в Агенцията по вписванията в партидата на всеки от самостоятелните обекти и ще има сила и за евентуалните следващи собственици, а задължението по вписването е на инвеститора.
С какво жилищният комплекс от затворен тип е различен от обичайната етажна собственост
Отговорът на този въпрос е необходим, за да се разбере, защо законът се отнася различно към двата вида съсобственост и въвежда особен режим на управление при единия. Като начало трябва да изясним какво е „жилищен комплекс от затворен тип“.
В Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, параграф 1, точка 3 се казва, че „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
Договорът за управление с инвеститора е възможен, само и единствено ако комплексът е от затворен тип. Но даденото от закона определение не е достатъчно за ясното разграничаване на този тип жилищни единици. Освен това не е налице нито регистър, нито някакъв документ, който да определя кой комплекс попада в тази категория. И това предизвиква много проблеми при съдебни спорове. Затова като определяща се разглежда практиката на Висшия касационен съд.
Каква е спецификата на жилищните комплекси от затворен тип
Съдебната практика приема няколко основни критерия, които определят един жилищен комплекс от затворен тип:
- той трябва да е построен в един урегулиран имот;
- самостоятелните обекти в режим на етажна собственост трябва да са минимум 4 (ако са по-малко е в сила Законът за собствеността) и да имат различни собственици;
- необходимо е в урегулирания поземлен имот да са изградени други обекти, обслужващи живеещите в него (за отдих, забавление, спорт и т. н.).
- трябва да се осъществява постоянен контрол на достъпа на външни лица както до жилищните, така и до другите обекти в имота.
Основната специфика обаче, която отличава жилищния комплекс от затворен тип от всяка друга етажна собственост е, че земята, върху която са построени сградите, в повечето случаи си остава собственост на инвеститора и собствениците на жилищата имат само учредено право на строеж. Земята е на инвеститора и те могат да я ползват само с негово съгласие. Същото се отнася и до останалите обекти, които обикновено също са притежание на предприемача. Точно затова се сключва въпросният договор за управление – няма как Общото събрание на етажната собственост да управлява и да се разпорежда с чужда собственост.
Договорът за управление на общите части
Той представлява договорно установени правила за управление на комплекса (чл. 2 от ЗУЕС).
Ако ви се струва, че този договор за управление донякъде ограничава правомощията на собствениците на самостоятелни жилищни обекти, което липсва при управлението на типичната етажната собственост, така е. Ограничението произтича от запазената собственост на предприемача върху земята и обслужващите обекти.
Той се сключва още при покупко-продажбата на жилищния имот и е неделима част от нотариалния акт, с който се определят вещните права, прехвърляни на купувача. Купувачът придобива право на собственост върху своето жилище и върху идеални дялове от общите части единствено на сградата, в която е то.
Съдържанието на договора се определя от договарящите се страни и е еднакво за всички етажни собственици. Той може да преповтори или да препрати към общите правила на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Но може да постанови изцяло нови правила, които предават управлението на жилищния комплекс от затворен тип на инвеститора. Срещат се и варианти, при които жилищните сгради се управляват според ЗУЕС – от Общо събрание, а земята на комплекса и всички обекти и съоръжения – от инвеститора. Те са негова собственост и Общото събрание не може да решава за тях.
При всички случаи собствениците на етажната собственост заплащат на инвеститора – наем за ползване на обслужващите обекти или такса за управление и поддръжка. Въпреки че законът не ви задължава като купувач да подпишете договора за управление, като отказвате подписването му, или се съгласявате да не ползвате обектите, собственост на предприемача, или ще му дължите обезщетение за ползването им.
На практика договорът за управление превръща собствениците на самостоятелните жилищни обекти в законни ползватели на земята, обектите и съоръженията, които принадлежат на инвеститора, и въвежда правилата, по които функционира жилищният комплекс от затворен тип.
Ние сме Агенция за недвижими имоти „Инвест тайм“ – Варна. За още актуални новини и полезна информация посетете нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube.
Ако статията "Специфики на жилищните комплекси от затворен тип и управлението им Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
