При отпускане на ипотечен кредит банката ще иска да знае каква е пазарната оценка на имота, който предлагате като обезпечение. Оценяването само по себе си представлява остойностяване на недвижимата собственост. Възлага се на предварително одобрен лицензиран оценител (банките поддържат списъци с подбрани лицензирани оценители), или на компетентен банков служител. Но банката не е длъжна да приеме посочената стойност като основа на ипотечния кредит, дори и тя да е напълно адекватно отражение на състоянието на пазара.
Нейният интерес е свързан с максималната сигурност на заема, който ще ви отпусне, и е напълно възможно като база за него да приеме много по-ниска сума. Съответно – вие да получите по-малък ипотечен кредит и или да се принудите да търсите кредитиране от другаде на доста по-висока цена, или да се откажете от сделката – дори при платено капаро.
Пазарна и ликвидационна оценка
Както казахме, банката търси максимална сигурност за заетите пари. Тя не може да бъде сигурна, че ако вие спрете да плащате вноските си, би могла да продаде имота на моментната пазарна цена и да си върне бързо заема. Затова и оценителите работят с две оценки – едната е пазарна, другата – ликвидационна. Ликвидационната е по-ниска и показва за колко би се продал този имот при спешност. По-често точно тя се определя от експертите като по-съответстваща на пазара, по-адекватна.
За допълнително минимизиране на риска някои банки дисконтират ликвидационната стойност. Ще рече – намаляват я с определен процент. И вече върху занижената сума изчисляват кредита, като в обичайния случай предвиждат вашите 20% самоучастие и ви отпускат 80%, в добрите случаи – около 90%.
Така желанието на банката за максимална сигурност и бърза ликвидност на имота може да остави сделката ви недофинансирана и сключването ѝ да бъде усложнено, или тя директно да се провали.
По какво се различават пазарната оценка на имота и пазарната цена
Пазарната оценка се изработва по предварително разработена методология с уточнени критерии. Тя отчита цените на подобни имоти в близост, състоянието и квадратурата на жилището, технологията на строителство, състоянието на двора – облагороден, с овошки и асми, запустял и т. н.
Пазарната цена е срещата между продавача и купувача, договорената цена. Тя може да е по-висока или по-ниска, отчитайки не само обективните дадености на имота, но и субективни фактори – колко бърза продавачът, какви емоции изпитва купувачът и т. п. В условията на непрекъснат растеж на пазара цената обикновено е по-висока от оценката и това допълнително усложнява финансирането на сделката.
Ако се чудите къде тук е мястото на данъчната оценка – тя е нещо съвсем различно. Служи за база за формирането на данъците и обичайно е по-ниска от пазарната.
Особености на пазарната оценка
Тя е задължителна, ако ще купувате имота с ипотечен кредит.
Валидна е към момента на изготвянето ѝ. В редки случаи, когато няма съществени промени на пазара на съответния тип имоти и не са правени съществени промени в жилището, валидността ѝ е 6 месеца. След това задължително следва да се направи нова. При това, когато е направена за отпускане на ипотечен кредит, по принцип не може да се използва за други цели.
Различните оценители могат да определят различна стойност поради разликите в подхода и методите си. Ако направите пазарната оценка предварително и оценителят не е сред одобрените от банката, може да ви се наложи да я правите втори път.
Изработва се в период от няколко дни след оглед на имота и предоставяне на изискваните от оценителя документи.
Имате ли полезен ход срещу намаляването на пазарната оценка за ипотечен кредит
Доброто решение е да потърсите кредитен консултант още в началото на процеса, за да сте наясно с евентуалните изненади и с възможностите за преодоляването им. С негова помощ можете да:
- изберете банка с по-толерантна методология и по-малко рестриктивна политика;
- предложите при възможност допълнително обезпечаване на заема с друг имот;
- потърсите допълнително финансиране – примерно потребителски кредит;
- прецените дали имате шансове да получите одобрение на сделката по изключение при налични за това условия.
Накратко – кредитния консултант ще ви помогне да се ориентирате сред възможните подводни камъни на ипотечното кредитиране и да получите нужното ви финансиране за покупката на желания имот.
Ние сме Агенция за недвижими имоти „Инвест тайм“ – Варна. За още актуални новини и полезна информация посетете нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube.
