Броят на жилищните кредити продължава да расте, ръстът им надхвърли 18% през последната година. В основата на стремителното му нарастване е ниската лихва. И всички участници на пазара за недвижими имоти трепетно обсъждат какво ще се случи, когато лихвата започне да расте.
Какво ще се случи, когато лихвата започне да расте
Ще се случат поне две неща:
- Ще нарасне вноската, която дължите, ако вече изплащате жилищен кредит. За повечето длъжници това няма да е безболезнено, но само по себе си няма отношение към пазара на имоти. Те вече са излезли от него.
- Ще поскъпнат кредитите. Това вече има пряко отношение към пазара, защото жилищните заеми ще станат по-трудно достъпни и по-малко хора ще могат да се възползват от тях. И все пак, ако лихвата пълзи нагоре бавно, ще мине време, преди това да се отрази сериозно на търсенето.
Само лихвата ли влияе на достъпността на кредитите
Банките имат цял набор изисквания, на които трябва да отговаря кандидатът за кредитиране. Те пресяват желаещите далече преди да се стигне до разговори за размер на заема, лихви, начини на издължаване. Достатъчно е пропускливостта на това предварително сито да се намали и достъпността на жилищните кредити също ще намалее, дори лихвите да останат същите. Става дума за оценка на доходите, задлъжнялостта, атрактивността на имота, кредитната история, завишаване на изискването за самоучастие и др.
Основни фактори при пресяването на кандидатите за кредити
Съотношението „дълг/доходи“
Отнася се до това, каква част от чистия месечен доход можете да отделите за вноската по жилищния заем. В добри времена някои банки дават съгласието си тя да достигне до 60%. Достатъчно е този дял да намалее – примерно наполовина – до 30%. Ще се окаже, че при един и същ доход можете да получите два пъти по-малък жилищен кредит или пък за 2 пъти по-дълъг срок. Мнозина няма да могат да получат нужната им сума и да купят желания имот.
Процентът самоучастие
Самоучастието са вашите лични средства, които ще вложите в имота. Обичайно банките искат вашето самоучастие да е около 20% от цената – ще рече, заемът срещу ипотеката ще е около 80% от цената на жилището. През последните години изискването често се размива и финансирането достига около 90%.
Като се договори към ипотеката и потребителски заем, се оказва, че изискването за самоучастие тихомълком е заобиколено и можете да купите имот дори да нямате лев спестявания.
Достатъчно е условието за минимум 20% свои средства да се спазва стриктно или да се вдигне този процент и от пазара ще бъдат изключени доста от купувачите на имоти независимо от лихвите.
Характеристиките на купувания имот
Част от втвърдяването на кредитната политика на банките може да е завишаване на тежестта на собствените характеристики на имота при разрешаване на кредитирането:
- вида на строителството – отказва се или се намалява финансирането на покупката на жилища в стари сгради, създадени с морално остарели технологии като гредоред и панелно строителство;
- завършеност – ограничава се кредитирането на незавършеното строителство – примерно, ако сградата няма Акт 15 или Акт 16;
- репутацията на предприемача при незавършеното строителство – често банките предварително проучват строителите и разполагат със свой списък на тези, на които могат да се доверят, или пък които са им клиенти и те на практика финансират строежа. Ако вашият продавач на имот на зелено не е в този списък, не получавате заем;
- пазарната стойност и ликвидността на имота – ще покрие ли продажбата му отпуснатата сума и колко бързо би се продал той при нужда. В малките и отдалечени селища ликвидността е много по-ниска от тази в големите градове.
Като отчитат дори само тези фактори банковите институции могат да намалят размерите на кредитирането, да съкратят сроковете за погасяване и да ограничат ипотечните заеми, без дори да се докосват до лихвите.
Допълнителни фактори при отпускане на жилищни кредити
Надеждност на клиента
Когато искате ипотечен заем за покупка на имот, надеждността ви като клиент се определя от личните ви характеристики:
- възраст – не много млад (не под 25 години), но и далече от пенсионна възраст при дългосрочните кредити;
- семейно положение – семейният се смята за по-улегнал и по-отговорен;
- финансова култура – умеете ли да управлявате парите си, как се справяте с приходите и разходите. Банката може да поиска извлечения от спестовни сметки и от банковите ви карти – колкото по-разумно сте харчили, толкова повече доверие печелите. Задължително ще проверят кредитната ви история и общата задлъжнялост – имате ли вече взети кредити, с какъв дял от дохода си ги покривате, колко редовно и т. н.
Професия и трудова реализация
При кредитирането има облагодетелствани професии – тези, в които доходите и перспективите са много по-добри от средните. По-високият пост в успешна голяма организация също има повече шансове за голям жилищен кредит от ниския пост в малка посредствена фирма. От значение е каква е трудовата ви история – сменяте ли често работа, каква е квалификацията ви, какви са перспективите на сегашното ви работно място. Примерно – ако сте IT специалист през последните години сте по-надежден клиент от специалист в туристическия бранш.
Стига да решат, банките могат да втвърдят политиката си, да са много по-консервативни в подбора на клиентите и да ограничат чувствително отпускането на кредити, дори без да се вдигат лихвите или поне без да се вдигат рязко. Достатъчно е да сметнат, че икономическата ситуация сочи към намаляване на доходите като цяло, влошаване на платежоспособността на потенциалните клиенти и повишаване на риска при кредитиране.
Какво можете да направите вие, ако искате да закупите имот с жилищен кредит? Потърсете съвета на професионален кредитен консултант, който ще ви помогне да извлечете най-доброто за себе си от конкретната ситуация.
Ние сме Агенция за недвижими имоти „Инвест тайм“ – Варна. За още актуални новини и полезна информация посетете нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube.
Ако статията "Само лихвата ли влияе на достъпността на кредитите Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
