Преди време коментирахме особеностите на така наречената придобивна давност на имот. А сега ще се спрем на въпроса за узаконяването на собственост по придобивна давност с нотариален акт.
Условия за наличие на придобивна давност на имот
Срок на придобивна давност
Придобивната давност представлява времето, предвидено от закона, в което сте владели чужд имот като свой, и след което можете да придобиете собствеността върху него. Важно е да се знае продължителността на това време. Според чл. 79 от Закона за собствеността сроковете са два:
- 5 години при добросъвестно владение (чл. 70 от ЗС) – това са случаите, в които сте станали собственик на базата на правно основание, което обаче е компрометирано. Примерно продавачът, от когото сте го купили няма законно право да го продава, но вие не сте знаели това. Ако в продължение на 5 години никой не предяви правата си към вашата придобивка, тя става ваша собственост по давност.
- 10 години във всички останали случаи – ако сте владели имота недобросъвестно (знаели сте, че продавачът няма право да ви прехвърли собствеността), както и във всеки друг случай, в който владението ви не е имало никакво правно основание (имотът е чужд или съсобствен).
Необходимо е владението да е демонстрирано открито и да е непрекъснато
„Владение“ юристите наричат фактическата власт върху имота – когато го стопанисвате, грижите се за него, реализирате приходи – като наем или добита селскостопанска продукция, плащате данъците му и т. н. Накратко – държите го като свой собствен, своите го. Затова, че го смятате за свой, знаят околните, знаят и собствениците му или съсобствениците ви (сънаследниците ви). И за целия давностен срок никой от тях не е взел сериозни мерки за да възстанови владението си – примерно – чрез предявяване на съдебен иск.
Владението трябва да не се прекъсва през срока на придобивната давност. Ако това се случи за повече от 6 месеца, срокът започва да тече отначало след възстановяването на владението. Но пък може да се наследява – примерно, владението на наследотателят ви е продължило 6 години, за вас остават 4, за да се възползвате от придобивната давност.
Особености при тълкуване на държането на вещта като своя
Доказването, че държите недвижимата вещ като своя, е в основата на признаването на придобивната давност и правата, произтичащи от нея. В случая вариантите са няколко:
Нещата са най-прости при липса на съсобственост. Според член 69 от Закона за собствеността „Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго“.
При наличие на съсобственост, до която не се е стигнало поради наследяване, в сила е постановеното от чл. 79 от същия закон.
Процесът е доста по-труден, когато става дума за сънаследствен имот, когато съсобствениците са едновременно и сънаследници. Тук е в сила схващането за преобърнатото държане – тежестта пада на предположението, че ако вие владеете сънаследствения имот, то го владеете за своите сънаследници, от тяхно име. Необходимо е вие да докажете, че еднозначно и изрично сте предупредили сънаследниците си с думи и действия, че смятате имота за свой и го владеете само за себе си. Давността се брои от момента в който всеки от тях е бил известен за своенето. А доказването, че те са били изрично предупредени не е никак просто.
Какво се случва, когато изтече придобивната давност
Всъщност – не се случва нищо, ако вие не предприемете действия. Това, че срокът на придобивната давност е изтекъл и са били спазени всички изискуеми условия, не ви прави от само себе си собственик. Необходимо е да поискате издаване на нотариален акт. Нарича се още констативен нотариален акт, защото той само констатира вече упражнявани де факто права.
Издаването му се урежда от член 587, ал. 2 от Гражданския процесуален кодекс: „нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота“.
Освен свидетелските показания са ви нужни още:
- молба-декларация, заверена от общината, от която е видно, че няма издадени актове за държавна или общинска собственост относно парцела (имоти, публична държавна или общинска собственост, не могат да бъдат придобити по давност);
- данъчна оценка за текущата година;
- скица от службата по геодезия, картография и кадастър.
Не всяко искане за издаване на констативен нотариален акт завършва с издаване на желания документ. Нотариусът може и да откаже да ви признае за собственик. Отказът бихте могли да обжалвате до 1 седмица по съдебен път.
Констативният нотариален акт задължително се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Едва след това вие ставате законен собственик на съответния имот, а самият документ запазва своята доказателствена сила до евентуалното доказване на невалидността му по законен ред, защото констативният нотариален акт може да бъде атакуван в съда и отменен по член 537, ал. 2 от Гражданския процесуален кодекс.
Ние сме Агенция за недвижими имоти „Инвест тайм“ – Варна. За още актуални новини и полезна информация посетете нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube.
Ако статията "Как да придобиете имот по давност Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
