Ексклузивен или отворен договор? Защо изобщо да сключвам договор с посредник? Ексклузивният договор не ограничава ли възможностите ми? Това са въпроси, които занимават всички решили да продават имот.
Продавачите се питат: Защо да се доверя на един брокер? Няма ли петдесет брокера да ми доведат повече клиенти? Ако обявя сам имота няма ли да може да си намеря купувач и да си спестя комисиона? Всички тези въпроси са много важни и на тях трябва да бъде отговорено. И най-важния от тях е:
Каква е моята полза от брокера?
Много често продавачите смятат, че за да продадат имота си, е достатъчно да публикуват обява в интернет порталите за имоти и това ще им доведе купувачи. В действителност се случва така, че им се обаждат най-вече брокери и тогава преминават към сключването на договор с брокер.
Продавачът има право и възможност да сключи отворени договори с много брокери и това му дава чувството, че има повече възможности. Много често се случва продавачът да не иска да подпише какъвто и да било договор с уговорката: „Като ми намерите клиент, ще Ви платя”.
Защо това е грешно?
На първо място е важно да имате договор, защото там са описани всички условия и задължения, които имате както Вие, така и брокерът.
Като продавач е логично да си мислите, че повече брокери ще ви доведат повече купувачи. Всъщност това не е вярно, защото броят на купувачите, които търсят имот като вашия, е един и същ.
Многото брокери не водят до много клиенти.
Когато нямат ангажимент към Вас с ексклузивен договор, брокерите не са сигурни, че точно те ще продадат имота и съответно ще им бъде платено. При това положение за тях е безсмислено да инвестират време и средства в продажбата точно на Вашия имот. Всички те ще направят едно и също нещо, което не им коства особени усилия и разходи – да го публикуват в безплатните сайтове.
Това можете да го направите и сами, а вероятно вече сте го направили. Това може би нямаше да е проблем, ако не Ви носеше финансови загуби без дори да си давате сметка за това. Ще Ви обясним защо.
Ако десет брокера обявят имота Ви в даден портал, купувачите виждат, че този имот се предлага от всички и си мислят, че щом всички се опитват да го продадат и не успяват вероятно на този имот нещо му има и го подминават.
Дори да решат да го видят, вероятно ще търсят отсъпки в цената. Освен това, най-често се случва някои брокери да обявят имота на по-ниска от исканата от Вас цена, за да са конкурентни пред колегите си. След това естествено получават запитвания за тази цена и започват да Ви притискат да свалите цената си. Когато купувачите видят различни цени на един имот задължително си мислят, че могат да постигнат и още по-голямо намаление. Ето така Вие губите пари преди още да сте започнали преговори. Ако сте сключили отворени договори с много брокери ще се наложи да отделяте време и да следите кой и как предлага имота Ви.
Ако имотът Ви се предлага само от един брокер, той ще контролира информацията за него в публичното пространство и няма да позволи да се спекулира с парите ви. При работа с много брокери се създава конкуренция между брокерите, а не между купувачите. Това от своя страна води до желанието на брокера пръв да продаде имота, за да получи комисион и да мисли за своите интереси, а не за Вашите.
Да допуснем, че някой от тези брокери намери купувач, който е готов да Ви направи предложение за покупка. При положение, че брокерът няма ангажимент към Вас и се стреми тази продажба на всяка цена да се случи с чрез него, а не чрез някой от конкурентите му, чии интереси мислите, че ще защитава? Вашите или тези на купувача? Най-вероятно ще ви притиска да свалите цената, за да не изпусне този купувач. Но Вие все пак ще трябва да му платите пълната комисионна, въпреки че губите пари и въпреки, че всъщност никой не работи за Вас. Замислете се!
Целта на брокера трябва да бъде да достигне до колкото може повече потенциални купувачи. Само така може да осигури продажбата на имота Ви на по-висока цена.
Само че това не може да стане само с една безплатна обява. Има поне 20 маркетингови дейности и канали, които един добър брокер трябва да използва, за да е сигурен, че информацията за имота Ви ще достигне до всички, които в момента търсят. Голяма част от тях изискват инвестиции или консумират голяма част от времето на брокера.
Нито един брокер няма да похарчи пари за маркетинг на имот, от който не е сигурно че ще получи комисион.
Правят го, когато имат ангажимент към Вас, а именно – ексклузивен договор. Вашият брокер ще има грижата да представи имота на всички останали брокери на пазара и така имотът ви да достигне до всички купувачи, които могат да се заинтересуват.
Още нещо важно, което може би не знаете, е че:
от цената на която първоначално е обявен имота Ви зависи до голяма степен колко пари ще влязат във Вашия джоб на финала.
Повечето хора си мислят, че е по-добре да обявят имота на по-висока цена и после постепенно да я свалят или пък го правят, за да имат пространство за преговори. Това е грешка и води до задържане на имота Ви на пазара и продажба на по-ниска цена от тази, която бихте могли да постигнете с правилна стратегия.
Един добър брокер ще знае каква е най-добрата цена за стартиране на продажбата. Когато сключват отворени договори, брокерите не си правят труда да ви противоречат за цената, защото могат да ви изгубят, а също и защото така помагат и на конкурентите си. Нещо повече – някои от тях дори биха Ви обещали по-висока цена, за да изберете тях.
Независимо какъв договор сте сключили като продавач, накрая ще платите един и същ комисион, така че е по–добре е да сключите ексклузивен договор с професионален брокер, на когото имате доверие, който ще работи за Вас и ще защитава Вашите интереси.
Ако опасенията Ви са, че ще сключите ексклузивен договор и брокерът няма да свърши нищо, докато изтече срока, може би имате право. Тук ключовия фактор за успех е да си изберете внимателно брокер, който наистина е професионалист и има подготовката и инструментите да направи максималното за Вас. Как да го направите, може да научите в статията “Как да си избера брокер”.
Какво ще Ви донесе това?
Избрали сте си брокер, с когото искате да работите и му имате доверие.
Той ще поеме ангажимент за продажбата и ще защитава само Вашите интереси.
Имотът ще се предлага само от този брокер и ще бъде обявен с правилната цена и параметри.
Брокерът, имайки свобода на действие, ще предложи имота на всички други брокери и на техните купувачи.
Той ще Ви предложи мерки, които да вземете, за да направите имота по-привлекателен.
Ще вложи средства в маркетинга на имота, за да достигне до максимален брой купувачи.
Вие, като продавач, ще можете да получите повече от една оферта за имота си и така ще се постигне възможно най-добрата цена.
Брокерът ще Ви дава редовно отчет за свършената работа и ще Ви осведомява за мнението на купувачите. Докато при отворените договори, никой няма да Ви се обади след огледа и да Ви каже защо купувачът не е избрал Вашия имот.
Когато сключите ексклузивен договор Вие ще имате Ваш личен доверен съветник. Изберете го внимателно.
Ако статията "Защо да сключа eксклузивен договор, когато продавам? Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
