Една от специфичните особености на сделките за покупко-продажба на имот е предварителният договор.
Какво представлява предварителният договор
Законовата форма за сключване на договор за покупко-продажба на имот е нотариалният акт. Но Законът за задълженията и договорите в член 19 допуска сключване на предварителен договор. Той представлява писмено съгласие на страните, вид обещание да бъде подписан окончателният договор по вече постигнатите споразумения.
Прилага се, когато по някакви причини едната страна или и двете искат да сключат сделката, но не искат или не мога да сторят това веднага.
В същия член на ЗЗД е предвидена възможността при неизпълнение, всяка от страните да предяви иск в съда за сключване на окончателния договор. Той се смята за сключен в момента, в който решението на съда влезе в сила.
Особености на предварителния договор за покупко-продажба на имот
- Сключва се в писмена форма.
- Не прехвърля собствеността.
- Съдържа постигнатите споразумения по съществените условия на нотариалния договор:
– кои са страните (продавач и купувач);
– подробно индивидуализиращо описание на недвижимия имот – вид, номер, местоположение, размер и граници;
– договорената продажна цена и начина на плащане.
- Задачата му е да пази интересите и на двете страни по сделката – като гарантира на единия, че ще получи договорената цена, на другия – че ще получи собствеността върху имота.
На практика предварителният договор отлага прехвърлянето на собствеността до по-късен, договорен от двете страни момент. Това време се използва от купувача най-често за набавяне на нужната сума за заплащане на имота – примерно от банков заем или продажба на свой имот. А продавачът обикновено го използва за довършителни или ремонтни дейности, ако се налагат, за набавяне на необходимите документи. Този договор не се подписва пред нотариус и ви дава сигурност на ниска цена.
При доброволното му изпълнение в окончателния договор може да има договорки, различни от тези в предварителния.
Възможни са и допълнителни клаузи в предварителния договор
Обикновено в предварителния договор страните договорят и други задължения, които внасят сигурност по сделката и подпомагат окончателното ѝ сключване.
Най-често продавачът се задължава да изясни пред купувача цялата история на собствеността на въпросния имот – съсобственици, вписани ипотеки, искове, по-късни нотариални актове, делби, претенции на трети лица и т. н. Той трябва да представи свидетелство от Агенцията по вписванията за наличие или липса на тежести. Всичко това цели да изясни пред купувача дали продавачът наистина е собственик и има ли законно право да му прехвърли собствеността на имота.
Купувачът пък обикновено се задължава да заплати част от цената преди подписването на окончателния договор. Това се случва най-често при подписване на самия предварителен договор и задатъкът (капарото) е около 10% от договорената цена, като се приспада при окончателното разплащане при сключването на окончателния договор за покупко-продажба.
Обичайна клауза е също определяне на срока, в който продавачът ще предаде владението на имота на купувача; кой ще заплати разноските по прехвърлянето и таксите и т. н.
Друг важен момент е фиксирането на крайния срок за подписване на окончателния договор – включително до датата и часа и пред кой нотариус ще се изповядва сделката.
При неспазване на уговорения срок по вина на някой от договарящите, то другият може да иска като обезщетение капарото в двоен размер или пък да се възползва от предвидената в ЗЗД (чл. 19) възможност да предяви иск в съда. Влязлото в сила решение има силата на подписан нотариален акт. Едната страна ще трябва да прехвърли собствеността, а друга – да плати, ако все още не е платила – цялата договорена цена за имота.
От какви рискове пази предварителният договор
По принцип рисковете при покупко-продажба на имот са повече за купувача. Така може да се окаже, че без да знае той е платил за имот с тежести, или пък собствеността му е прехвърлена от несобственик. Предварителният договор има за цел да внесе предварителна яснота и минимизиране на подобни рискове. С него продавачът може да бъде задължен да заличи вписаните ипотеки, да освободи имота от наематели. Обичайно е да се предвиждат сериозни неустойки при неизпълнение на тези задължения и т. н.
Практиката познава и случаи, при които продавачът прехвърля имота си на друг след подписване на предварителния договор с първия купувач и съответно пренебрегва поетото задължение да сключи с него окончателен договор. Така купувачът, страна по предварителния договор, който е заплатил капаро, се явява кредитор и има право да претендира да му бъде върнато платеното капаро в двоен размер. Той също има право да предяви в съда отменителен иск – ще рече – да бъдат обявени за недействителни увреждащите го действия. За целта обаче трябва да докаже, че третата страна, на която е прехвърлен имотът след сключения предварителен договор, е знаела за него (член 135 по ЗЗД).
Законово уредена е и ситуацията, при която по предварителен договор владението на имота е предадено на купувача, той е изплатил уговорената цена, но по някакви причини не се сключи окончателен договор и съответно не се прехвърли собствеността. Законът предвижда възможността купувачът да придобие собственост върху имота по така наречената придобивна давност. Необходимо е той да е владял имота като свой минимум 10 години необезпокоявано, явно и публично.
Ние сме агенция за недвижими имоти Invest Time, Варна, и богатият ни опит показва, че предварителният договор е изключително полезен инструмент за осигуряване на прозрачност и спокойствие при покупко-продажбата на имот. Още повече, че всяка сделка сама по себе си е уникална и всеки конкретен случай има своите характерни особености.
Екипът ни работи с юридически консултанти с много опит в сферата на недвижимите имоти и всички договори, които използваме, са правно издържани.
Предстои ви покупка или продажба на имот? Свържете се с нас да поговорим за проблемите, свързани с това.
Ако статията "Защо да сключите предварителен договор при покупко-продажба на имот Ви е харесала, научете повече за Недвижими имоти Варна - Статия и Топ Оферти.
