Какво представлява подробният устройствен план (ПУП) и доколко е важен за вас

Ремонт на общи част - InvestTime
Финансиране на ремонти на общите части при етажна собственост
март 5, 2021

Какво представлява подробният устройствен план (ПУП) и доколко е важен за вас

ПУП - Invest Time

Налага ви се да купувате или продавате имот, да строите нов дом или да преустройвате стария? Тогава непременно ще ви се наложи да си изясните какво е ПУП и какво – УПИ. 

Какво е ПУП и какво е предназначението му

ПУП е съкращение на „подробен устройствен план“ и според Закона за устройство на територията определя конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, обхванати от него. 

УПИ се чете като „урегулиран поземлен имот“, а това ще рече, че за него с подробен устройствен план (ПУП) е определено: 

  • точното предназначение и режим на устройство (какво може да се строи в него и за какво да се ползва), 
  • лицето на парцела или границите му с улица, път или алея; 
  • вътрешните граници със съседните парцели. 

Уточнени са още 

  • максимално допустимите плътност и интензивност на застрояване; 
  • минимално допустимата незастроена площ на двора и задължителната озеленена площ; 
  • линиите, начинът и характерът на застрояване. 
  • нормативно изискуемите размери за лице и за квадратура на парцелите в различните типове населени места. 

Докато урегулирането на вашия поземлен имот касае само вас и преките ви съседи, то подробният устройствен план се отнася до устройството и застрояването на кварталите и селищата, териториите и землищата им и залегналото в него е задължително за инвестиционното проектиране. 

Видове ПУП според устройствените цели и задачи (чл. 110, ал. 1)

  • ПРЗ – план за регулация и застрояване – отнася се до регулацията на улиците и поземлените имоти и до режима им на застрояване.
  • ПР – план за регулация – урежда регулацията на улици и терените без режим на застрояване. Може да се отнася и само до улична регулация (ПУР – за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост).  
  • ПЗ – план за застрояване. 
  • РУП – работен устройствен план, посветен на застрояването и силуетното оформяне на територията. Той се разработва за един или няколко УПИ и предписва точното разположение и очертанието на сградите, минималните разстояния между тях и до имотните граници. Нарича се силуетен, защото изяснява максималните височини на сградите и билата им, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между постройките. 
  • парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии. 

Кой може да инициира създаването на ПУП 

Според чл. 124а на Закона за устройство на територията, инициативата за изработването на ПУП може да изхожда от 

  • държавата в лицето на министъра на регионалното развитие или друг негов колега – примерно министъра на отбраната за обекти със значение за националната сигурност, както и от областните управители за обекти с регионално значение на територията на няколко общини; 
  • общините; 
  • собственици, концесионери, хора, които имат право да строят върху чужд имот и т. н. 

По предложение на кмета общинският съвет гласува решение, с което разрешава изработването на проект за ПУП. Такъв е също редът за разрешаване изготвянето на проект за ПУП за селищни структури с национално значение и за поземлени имоти извън границите на урбанизираните територии. 

Когато проектът за подробен устройствен план касае части от урбанизирана територия (без тези с национално значение) до един квартал, а в Софийска община и големите градове, които се делят на райони, до три квартала, разрешението е в правомощията на кмета по предложение, направено от главния архитект. 

Кога влезлият в сила подробен устройствен план може да се промени 

Понеже ПУП е тясно свързан с общия устройствен план на територията (ОУП), промените в ОУП влекат промени и за ПУП. Това се случва, когато съществено се променят обществено-икономическите и/или устройствени условия; възникнат нови държавни, общински и други нужди или пък отпадне съществували преди нужди; поради нови инвестиционни инициативи с осигурено финансиране; докаже се, че има явна фактическа грешка, която компрометира съответното планиране и т. н. 

Влезлите в сила подробни устройствени планове могат да се изменят и поради други основания, като: 

  • не започнала в срок по чл. 208 от ЗУТ процедура за отчуждаване; 
  • при несъответствия с кадастралните планове и карти, както и при грешки в кадастралните карти, залегнали в основата на ПУП; 
  • установени неблагоприятни геоложки и хидрогеоложки условия или необходимост от запазване на  разкрити археологически, исторически и културни ценности; 
  • явна фактическа грешка; 
  • разкрити са съществени закононарушения при одобрението му, докато той още не е приложен; 
  • осигурено е съгласие за промяната му на собствениците на всички имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите на ограничени вещни права върху тях и на концесионерите; 
  •  има предложение на съда за делба на урегулирани поземлени имоти; 
  • ПУП е одобрен без необходимите план-схеми по чл. 108, ал. 2. 

В какви случаи вие можете да инициирате изработване или промяна на подробен устройствен план 

Казусите, които изискват изработване или промяна на ПУП са много. Тези, с които е най-вероятно да се сблъскате вие, са: 

  • необходимост от урегулиране на поземления имот, в който ви предстои строителство; 
  • нужда от коригиране на непълноти или грешки в съществуващите кадастрални карти – примерно – не е осигурен достъп от улицата до имота ви; 
  • съдебна делба на урегулиран имот – при наследство; 
  • промяна на предназначение на земеделска земя. 

Как да постъпите, когато ви е нужно изработване или промяна на подробен устройствен план 

Възложете създаването на проект на подробния устройствен план на архитект или проектант с пълна проектантска правоспособност. Необходими са ви три екземпляра и цифров модел на графичната част в CAD формат. Необходимите становища и съгласувателни писма на електроснабдителното дружество, на ВиК, топлоснабдяване, доставчик на газ, геоложки проучвания и т. н. се изискват служебно от общината според чл. 128а на ЗУТ.

Подайте заявление по образец за одобряване на проекта за ПУП, придружено с цялата документация, до кмета на общината, в която е разположен имотът. Той от своя страна ще предложи на общинския съвет да вземе решение за одобрение или отказ на искането до един месец. 

Какви документи още са ви нужни

  • документи, удостоверяващи, че имате право да искате изработване на ПУП според условията на чл. 124а, ал. 5 – документ за собственост, договор за концесия, за учредяване на право на строеж и др.; 
  • скица на имота; 
  • удостоверение за наследници – при наследствен парцел; 
  • скица и предложение за изработване или промяна на подробен устройствен план с вашата мотивировка и инвестиционните ви намерения; 
  • писмено съгласие на съседите ви, когато е налице свързано застрояване; 
  • разписка за платена такса за услугата – може да е различна за всяка община. 

Какво се случва с внесения за одобрение проект за подробен устройствен план 

Той се представя служебно на всички заинтересувани (собствениците на граничещите с вашия парцели) и те могат да направят своите писмени забележки, възражения и искания до общината. 

До един месец след срока за обжалване, заедно с евентуалните възражения и забележки, проектът минава на АЕС (общински експертен съвет). 

Ако вашият проект или част от него бъде върната за преработване, за нея се повтарят всички предвидени законови процедури в предвидените срокове. За невзетите предвид възражения, предложения и искания подателите им могат да получат информация от администрацията на общината. 

Когато ПУП е одобрен и всички евентуални срокове за обжалване са изтекли, можете да се заемете със строителството или преустройството, заради което започнахте цялата сага. 

Ние сме агенция за недвижими имоти Invest Time, Варна, и сме готови да коментираме с вас всяка тема, свързана с купуването и продаването, експлоатацията и управлението на вашите имоти.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *