Mихаела Стойчева - брокер недвижими имоти - InvestTime
Запознайте се с… Михаела Стойчева: “Invest Time за мен е професионално и житейско училище”
ноември 26, 2020
Бъдни вечер
На Бъдни вечер набъбва бъдещето
декември 22, 2020

Как можем да се възползваме от придобивната давност на имот

Придобивна давност на имот

Придобивна давност на имот не е сред най-популярните понятия в сферата на недвижимите имоти. Какво означава то и как можете да станете собственик на имот по давност? 

Какво е придобивна давност 

Това е времето на непрекъснато владеене на имота, определено от закона, след което владелецът придобива правото на собственост върху него. 

Придобивната давност настъпва след 10 години непрекъснато владеене и 5 години непрекъснато добросъвестно владеене (чл. 79 от Закона за собствеността). 

Какво означава „добросъвестно“  

Това ще рече, че сте придобили имота на правно основание, което има силата да ви направи собственик, но от човек, който не е имал право на собственост върху него или пък законовата форма на придобиване е била компрометирана, но вие самите не сте знаели това. Той може да е бил наследник, съсобственик, собствеността да не му е била прехвърлена и т. н. Ако до изтичане на петата година от вашето владеене никой не предяви претенции, вие ставате негов собственик по давност. Добросъвестността се предполага до момента, в който бъде доказано противното. 

Непрекъснатост на владеенето 

В случая означава без прекъсване на физическото владеене за повече от 6 месеца – примерно – когато сте били извън страната. В противен случай тя се прекъсва и започва да тече отново след подновяване на фактическото владеене. В същото време се смята, че който е владял имота в различни периоди, то той го е владял и във времето между тях, освен ако не се докаже противното. Да речем – имате доказателства, че сте владели имота от март до ноември на едната година и отново от март следващата. Смята се за доказано, че сте го владели и през месеците декември, януари и февруари. 

Ако преди да изминат десетте години владелецът почине, но наследникът му продължи да стопанисва и владее съответния имот, той има право да прибави към своето владение владението на наследодателя си и след изтичане на десетата година да придобие имота по давност. 

Какво означава „владение“ 

Това е фактическата власт, която човек упражнява върху имота открито и демонстративно, давайки да се разбере, че го смята за свой. То може да се изразява в заграждане, недопускане на други в границите му (включително съсобственици), извършване на подобрения и строеж, отглеждане и прибиране на селскостопанска реколта, отдаване под наем, плащане на данъци и режийни т. н. 

В този случай се използва още едно специфично понятие – „своене“. То изразява намерението да държите вещта (имотът) като своя, убеждението, че собственикът сте вие, независимо, че юридически все още не притежавате право на собственост. Това субективно, психическо преживяване намира външен израз във фактическите и правни постъпки, реализиращи владението.    

Важно е, че владеете и държите имота като свой, за себе си. Това е залегнало в чл. 69 от Закона за собствеността, който гласи: „Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго“, както е случаят с наемателя, подписал договор за наем (държи вещта за собственика и знае това).

Изтичането на придобивната давност не ви прави автоматично собственик

Необходимо е да докажете, че сте владели конкретния имот непрекъснато през цялото това време, без някой да е оспорвал правата ви. Независимо дали ще го направите в съда или с така наречения констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, извършена от  нотариус, вие ще трябва да приведете доказателства, да имате свидетелски показания, експертизи и т. н. 

Съсобственост и придобивна давност 

Съсобствеността е налице, когато правото на собственост върху един имот принадлежи на две и повече лица. 

Най-простият и лесен за разрешаване казус е, когато възползващият се от придобивна давност субект не е един от съсобствениците. Тогава, ако се стигне до спорове, те трябва да докажат, че досегашният владелец държи имота за тях, а не като свой собствен (чл. 69 от Закона за собствеността).

Проблемите започват, когато лицето, което има претенциите да се възползва от придобивната давност, е един от съсобствениците. В съдебната практика се прави разлика как възниква съсобствеността и дали основанието, на което възниква, води до съвладение. Ако съвладение липсва, то цитираният чл. 69 от ЗС е напълно приложим. 

Какво е съвладение

То се тълкува като едновременно упражняване на фактическата власт от двамина и повече съсобственици, които държат вещта заедно като своя. Така субективният елемент тук е различен поради самата същност на съвладението. 

Човек няма как да свои, да държи имота като свой собствен, при положение, че по определение той за него е свой, но общ – с другите съсобственици. И затова в този случай твърдението в чл. 69 от ЗС е оборимо. Ако в такава ситуация искате да се възползвате от придобивна давност, ще трябва да докажете, че държите цялата вещ – заедно с идеалните части на съсобствениците си – като своя собствена, а не като своя обща. 

В този случай трябва да демонстрирате категорично намерението си чрез практически действия, които при това задължително трябва да станат известни на другите съсобственици.  Те могат да се изразяват в: 

  • ограждане на имота; 
  • смяна на врати и ключалки; 
  • недопускане на друг в границите му; 
  • известяване на съсобствениците, че вече не държите техните идеални части, а ги владеете като собствени. 

Моментът, в който те са разбрали за това, трябва да може да бъде доказан, защото от него нататък се брои давността. При това той може да е различен за различните съсобственици. 

Наследяване и съвладение 

Съвладението е присъщо на съсобствеността по наследяване. В тази ситуация чл. 69 от ЗС няма място. Единственият ви шанс да се възползвате от придобивна давност, както и в предния случай, е така нареченото преобърнато държане – да докажете, че държите и идеалните части на сънаследниците си като свои собствени чрез реални действия, за които те са известени. 

  1. Накратко – какъвто и да е казусът, ако искате да придобиете недвижим имот на основание придобивна давност, необходимо е да докажете своенето му, държането му като свой собствен и упражняването на фактическата власт върху него. Едва от момента, в който сте направили намерението си да го държите като свой собствен (включително идеалните части на съсобствениците си) публично достояние и можете да докажете, че го знаят и другите собственици, можете да започнете да броите годините на давностния срок. 

Вероятно на някого придобиването на собственост по давност му изглежда несправедливо, но то произтича поне от две съображения. Едното е, че когато един собственик достатъчно дълго време не е проявил никакъв интерес към имота си, той няма нужда от закрилата на Закона за собствеността. Другото е, че достатъчно дълго продължилото фактическо състояние на владеене е редно да придобие съответния юридически статут. 

Ако имате допълнителни въпроси по темата, потърсете ни! Ние сме агенция за недвижими имоти Invest Time, Варна, и разполагаме с отлични юридически консултанти!

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *