Свети Валентин 2019
Денят на влюбените – излезте от шаблона
февруари 14, 2019
Предпочитани етажи за покупка
Кои етажи са най-предпочитани при покупка на имот
февруари 28, 2019

Има ли значение дали купувате апартамент или ателие

Ателие във Варна - Invest time
Има ли значение дали купувате апартамент или ателие
5 (100%) 4 гласа

Когато се готвите да купите имот и цената му е изкушаващо ниска, прочетете внимателно документите за собственост. Ако в тях не е споменато изрично думата „апартамент“ („жилище“), опитайте се да разберете защо. Най-често в такива случаи става дума за ателие. По-ниската цена на придобиване на ателието може впоследствие да ви навлече постоянни по-високи разходи за ток, по-високи данъци и някои други проблеми. Разбира се, темата не е актуална за вас, ако съзнателно търсите ателие, за да го отдавате под наем по предназначение

Апартамент Варна - Invest Time

Какво е апартамент според закона

В нормативната база у нас няма определение за апартамент, затова при нужда се използва определението за жилище, дадено в Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията: „Жилище е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди“.

Какви са минималните изисквания към тази „съвкупност от помещения“ става ясно пак от ЗУТ (Закона за устройство на територията) и Наредба №7 към него.

Жилището трябва да има поне едно жилищно помещение. Неделима част от него са кухнята или кухненският бокс и баня-тоалетна. Задължително е и складовото помещение (мазе, килер, таван), което може да е извън очертанията на жилището. Като се изключат баните и тоалетните, останалите помещения могат да са пространствено свързани. Прави се уточнението, че „санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват“.

Безусловни изисквания са жилището да е надземно и да има самостоятелен вход. Входните преддверия не бива да са по-тесни от 1,3 м.

Апартамент във Варна - Invest Time

Жилищните помещения и кухните трябва да са с прозорци. При това в дневната те трябва да заемат поне 1/6 от площта ѝ, а в кухните, спалните и кабинетите – поне 1/7. Допустимо е, когато осветлението е горно или е в наклонени плоскости, посоченият размер на прозорците да е по-малък с до 30%.

Изисква се още спалните да не граничат непосредствено с източници на вибрации и шум над пределно допустимите норми като асансьори, сметопроводи и др. Задължително е в дневните и в кухните да има комини.

Важно е също поне едно от помещенията в жилището да не е с изложение север, северозапад или североизток.

ЗУТ въвежда и нормативи по отношение на светлата височина в жилищните помещения. Тя трябва да е минимум 2,60 м. А за тези, ситуирани в подпокривното пространство, трябва да е поне 2,30 м в половината от площта им и минимум 1,50 м в най-ниската им точка.

Изискванията на ЗУТ и Наредба 7, които трябва да са изпълнени, за да се признае една структура за „жилище“ (апартамент), са валидни за проектите не само при ново строителство, но и когато става дума за преустройство на ателие в апартамент и смяна на предназначението му.

Какви са изискванията за ателие според закона

За него в Закона за устройство на териториите се говори като за нещо различно от жилище, предназначено е за индивидуална творческа дейност и е казано само, че може да се изгражда в надземните етажи на жилищната сграда. Единственото изискване (Наредба 7) е формулирано така: „Към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка)“.

Разликите според нормативните документи са повече от ясни – за ателието е нормално да няма обособени функционално помещения, да няма мазе или килер, площта на прозорците да е малка, със свободно вариращи височини и скосявания и т. н. Но доста собственици на ателиета ще възразят, че живеят в съвсем нормални апартаменти (жилища) – дори с правилната ориентация според световните посоки – макар в нотариалния акт да пише, че притежават ателие. Или пък им липсва единствено складовото помещение (килер, мазе, таван).

Защо има толкова много и толкова различни ателиета

Казано накратко – защото така се получава разрешение за строеж дори когато някои от апартаментите по проект не отговарят на някое от законовите изисквания за жилище. Кръщават се „ателие“, защото ателието не е жилище и за него е нужен само санитарен възел (тоалетна с мивка).

Някои причини, поради които ателиетата се намножиха

Липсата на паркоместа

Основно изискване преди години за издаване на разрешително за строеж на жилищна сграда беше да са осигурени паркоместа за всяко жилище – Наредба № 2 от 2004 на МРРБ.

Това не значи, че всеки апартамент е окомплектован с конкретно паркомясто или гараж. Просто за жилищната сграда в рамките на парцела трябва да са осигурени изискваният брой паркоместа. Как ще реши проблема предприемачът – дали с открит или подземен паркинг, дали с гаражи на партера или като съчетание от различните варианти, си е негова работа. Важното е според архитектурния проект местата за паркиране да съответстват на жилищата.

За известен период нямаше изрично посочено такова изискване за ателиетата. Затова част от апартаментите, отговарящи на всички изисквания  за жилище, но без осигурено място за паркиране, по проект отново се превърнаха в ателиета.

Това спести на предприемачите скъпите подземни паркинги, осигури им възможност за максимално застрояване на парцелите и максимални печалби от продадена квадратура. Ако в онези щастливи години за строителния бранш някои купувач все пак се седеше да попита защо в документите пише „ателие“, небрежният отговор, че фактически няма разлика между ателие и апартамент, беше достатъчен за успешно приключване на сделката.

Цените, търсенето на малки жилища и паркоместата

По същото време цените на квадратен метър застроена площ непрекъснато растяха. За да остане крайната цена на имота в някакви приемливи от психологическа гледна точка граници, апартаментите ставаха все по-малки. Така само за година-две едностайният апартамент от 65-70 кв. м се сви до 50-55 кв. м при запазена цена.

От друга страна най-търсени на пазара се оказаха малките жилища – около 30 до 35 квадрата. Съвсем естествено предприемачите отговориха на търсенето. Но намаляването на квадратурата увеличи броя на апартаментите в една сграда и съответно – броя на изискваните паркоместа. Както се досещате, това пряко рефлектира върху броя на ателиетата.

Практиката познава и други начини за заобикаляне на изискването, паркоместата да са с една десета повече от жилищата в сградата. Примерно – договор за ползване като паркинг на празен съседен парцел, който до няколко години също се превръща в жилищна сграда с договор за паркиране върху съседния празен парцел.

Това са причините не само за многото ателиета на пазара, но и за автомобилите, паркирани по улици, тротоари и площи, със статут на зелени.

С поправка от пролетта на 2017 г на Наредба № 2 от 2004 на МРРБ. изм. и доп. ДВ. бр.33 от 25 Април 2017 г обаче вече и за всяко ателие се изисква да има осигурено паркомясто или гараж, така че в това отношение вече няма разлика между апартаменти и ателиета.

Липсата на складово помещение

Мазето, таванът или килерът в апартамента са задължителни, за да бъде признат той за жилище. Но тези площи от една страна са по-евтини от жилищните. От друга – натискът да има паркоместа и гаражи накара предприемачите да ползват сутерените за гаражи и подземни паркинги. А жилищата без складови помещения според архитектурните проекти се превърнаха в ателиета. Или пък вградените гардероби (или просто нишите) в антрето станаха килери (складови помещения).

Недостатъчна височина

Колкото повече са апартаментите в една сграда, толкова по-ниска е себестойността им и толкова повече печели предприемача. Но той трябва да се съобразява с максимално разрешената височина, както и с особеностите на  терена. Така подпокривното пространство често е недостатъчно високо за жилища и на проекта се появяват ателиета.

Изложението на жилището

Дори само един единствен малък прозорец, който не гледа на  север, североизток или северозапад, е достатъчен, за да се приеме апартаментът за жилище. Въпреки това все пак  се случват парцели, в които както и да се завърти сградата, все остават апартаменти, които не покриват това изискване. Разбира се – те автоматично се превръщат в ателиета.

Имоти Invest Time

Какво ще рече „студио“

Такова понятие в българското законодателство няма. Но пък в Западна Европа се използва за означаване на малко жилище. Думата „студио“ се появи върху архитектурните проекти, за да обозначи ателиетата и да обслужи търговските нужди на жилищно-ваканционното строителство. Чуждите клиенти предпочитаха малки апартаменти в курортните ни комплекси. „Студио“ спестяваше въпроси и колебания на купувачите-чужденци и улесняваше сделките.

Главният въпрос е имате ли право да живеете в ателие

Това наистина е важно, особено ако ателието за вас е единственото ви място за живеене. Според нормата жилището е за задоволяване на жилищни нужди. Ателието не е жилище (апартамент), и това, че живеете в него, не го прави такова.

Според член 178 на Закона за устройство на територията “Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация“. Когато се установи нарушение, кметът на съответната община или началникът на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), според категорията на сградата, издават мотивирана заповед. С нея се забранява използването на съответните имоти и се „разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно“.

Освен това на основание на съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, се издава Наказателно постановление.

Да, положението изглежда зле. Но сред приоритетите на администрацията едва ли е да се правят акции, за да се глобяват живеещите в нежилищни площи като ателиетата. Това може да се случи, ако някои подаде сигнал срещу вас. Тогава най-вероятно рано или късно ще ви потърсят. Ако откажете да допуснете служителите, те ще се върнат с полиция и ще направят констативен протокол.

Когато в него е вписано, че живеете в имота в нарушение на законовата норма, побързайте да обжалвате веднага и намерете опитен адвокат, запознат със съдебната практика в тази сфера. Административният съд най-вероятно ще отсъди във ваша полза, но това ще ви  коства много нерви, притеснения, време и средства. А ако мотивираната заповед на началника на ДНСК (кмета) изпревари вашата реакция, то ще ви спрат тока, водата, парното и т. н.

Какви други последици влече използването на ателието като жилище

Самият факт, че според ЗУТ ателието не е жилище, влече обременяващи последици за собствениците си.

Данък сгради при апартаменти, декларирани като основно жилище, се намалява наполовина. Ателието не може да се счита за основно жилище. Освен това такса смет за нежилищни имоти също е по-висока.

Несеквестируемост е термин, който означава, че съдия изпълнител не може да отнеме единственото жилище за семейството. Ателието не е жилище и не се ползва от тази закрила. За да не останете с погрешно впечатление – защитата на единственото жилище не се отнася до просрочени ипотеки и необслужвани кредити към банките.

Законно право на адресна регистрация (административен адрес) имат само живеещите в жилища. Такова право живеещите в ателиета нямат. Въпреки, че хиляди са имали късмет или са намерили вратичка, която им е осигурила адресна регистрация, може да се окаже, че точно във вашия случай служителят в съответната служба знае закона и е доста стриктен в изпълнението му.

Двутарифен електромер може да ви бъде отказан от доставчика на електрическа енергия на основание, че ателието не е жилище. Нещо повече – можете да бъдете таксувани по тарифата за стопански обекти.

Добрата новина (или пък лошата – зависи от интереса ви) е, че ако ви предстои развод, според  семейния кодекс ателието изобщо не е семейно жилище. Също при делби и наследствени спорове собственикът на ателие не се смята за притежател на жилище и това в определени ситуации може да му донесе някакво предимство.

Към предимствата може да се причисли обикновено твърде изгодната цена на придобиване на ателието. Но тя, както става ясно, е придружена с проблеми, които могат да я направят много по-висока, само дето ще я плащате във времето.

Имате право да развалите сделката за покупко-продажба, ако докажете, че са ви заблудили, като са ви продали за жилище (апартамент) ателие, което не съответства на архитектурните и законови норми.

Дали можете да промените предназначението на ателието в апартамент

Според член 38 от ЗУТ „самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост“. Трябва обаче да представите архитектурен проект, който доказва, че след преустройството ателието покрива всички законови изисквания за жилище.

И ако винаги може да се намери начин да се сдобиете с ниша за складово помещение, то осигуряването на паркомясто в повечето случаи е много сериозен препъникамък.

Това, че мнозина от много години живеят в ателиета, равностойни на апартаменти, без никакви усложнения, още не значи, че и при вас ще е така. По-добре ако има нещо притеснително в имота, който се готвите да купите, или пък продавачът всячески избягва да запише в договора, че ви продава апартамент и там срещате думата ателие, потърсете консултация със специалист.

Ние, екипът на агенция за недвижими имоти Invest Time, Варна, сме на ваше разположение.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *